ראשית, חשוב לזכור שהשכרה של נדל"ן מניב או מקרקעין, ברוב המוחץ של המקרים – ואפשר אפילו לומר כמעט תמיד, תיכלל ב-"הכנסות שאינן מיגיעה אישית". הכנסות מיגיעה אישית אלו הכנסות שהאדם "התאמץ בשביל להשיג אותן" – כמו הכנסות מעבודה, הכנסות שאינן מיגיעה אישית הן הכנסות שלא נדרש לצורך הפקתן מאמץ כל שהוא והן יהיו חבות בשיעורי מס משמעותית גבוהים יותר מההכנסות מיגיעה אישית.
שיעור המס של נישום יחיד, שאינו מאוגד תחת החברה על הכנסות שאינן מיגיעה אישית יהיה כדלקמן:
מקור: אתר כל זכות
לעומת זאת, נישום שמאוגד תחת חברה בע"מ ישלם על ההכנסות שיעור מס קבוע של כ-23% (שיעור מס החברות), ללא תלות בהיקף ההכנסה. לאחר מכן, ובמידה וירצה למשוך את הכסף מהחברה – אליו כאדם פרטי הוא יצטרך לשלם עוד כ-25% על יתרת הסכום. מכאן אנו למדים שאיגוד כחברה בע"מ מתאים לאדם שכבר "מסודר כלכלית" מבחינת ההוצאות האישיות – או לחילופין, לא צריך למשוך סכומים גדולים מהחברה בע"מ. לעומת זאת, אדם המתכנן להשתמש בכלל ההכנסות מהשכרת הנדל"ן לצורכו האישי, בדרך כלל לא יהיה זה כדאי עבורו להתאגד כחברה בע"מ.
הוצאות מוכרות – ההבדלים בין נדל"ן מניב לקרקע
כזכור, וכפי שגם ההיגיון מכתיב – אם בן אדם קיבל נניח 5,000 שקל שכירות והוציא 1,000 שקל על תיקונים, הוא לא ימוסה לפי 5,000 שקל – אלא לפי 4,000 שקל. כי הרי נוצרו לו הוצאות, ובישראל כמו רוב העולם – המיסוי הוא על הרווח ולא על ההכנסות.
אז על תיקונים כמו – תיקון מנורה או תריסים שנשברו הבנו, יש הכרה בהוצאה וזה מוריד מהמס שעל בעל הנכס לשלם. אבל אחת ההוצאות החשובות ביותר בכל הקשור למיסוי, אותה המחזיק אינו "מרגיש בכיס" היא הפחת. במסגרת הוצאת הפחת בעצם מס הכנסה לוקח אחוז מסויים משווי הנכס לפיו הוא נרכש (האחוז משתנה בהתאם לטיב וגיל הבניין – בניין חזק, השיעור יהיה נמוך יותר – בניין ישן, השיעור יהיה גבוה יותר) ובכל שנה הופך אותו להוצאה.
נניח יוסי קנה משרד בכ-2,000,000 שקל באיזור מרכז הארץ, הוא משכיר אותו ב-3,000 שקל בחודש – ושיעור הפחת עליו עומד על כ-2%. בעצם – ההכנסות השנתיות שלו עומדות על כ-36,000 שקל (3,000 שקל כפול 12 חודשים), הוצאות הפחת השנתיות על כ-40,000 שקל (2,000,000 שקל כפול 2%), משכך אין לו רווח לצורכי מס והוא לא ישלם מס בכלל! אומנם בעת מכירת הדירה הוא יצטרך לשלם יותר מס על רווח, ככל ויש כזה – אבל אין זה רלוונטי לאדם שאינו מתכנן למכור בטווח הקרוב.
מנגד, על קרקע לא ניתן לנכות פחת, כלומר קרקע – אותה רוכשים נניח לצורך השכרה לצד ג', בין אם ליזם שיקים עליה בניין ובין אם השכרה לצורך לוגיסטיקה (דבר שנהוג לעשות – חברה מובילה לדוגמה שעושה כן היא חברת חירון) היא השקעה נחותה מיסויית באופן משמעותי מאשר כל נדל"ן אחר להשקעה.
אם נחזור למקרה שציינו עם יוסי שרכש דירה להשקעה, ובהנחה והוא רכש קרקע עם אותם הנתונים – ההכנסה השנתית עליה ישלם מס היא 36,000 שקל, זאת אל מול אי תשלום מס בכלל בשוטף באופציה של רכישת המשרד.
