מס שבח הוא מס בשיעור של כ-25% שמוטל על ההפרש בין תמורת המכירה של הנכס לבין "העלות נטו" שלו. בעצם מדובר במס של כ-25% על הרווח.
אז מה זה בכלל "עלות נטו"? עלות נטו זוהי העלות המקורית לפיה נרכש הנכס, בניכוי הוצאות פחת ובתוספות השקעות שבוצעו בנכס. בכתבות קודמות דיברנו על ההשפעה של פחת, שזוהי הוצאה רעיונית של מס הכנסה שמורידה את היקף המס שאנו משלמים בגין הכנסות שכירות. כלומר, נניח ומשה מכר בכ-5 מיליון שקל חנות שרכש בעבר לצורך השכרתה לצדדי ג' בכ-3 מיליון שקל ולאורך השנים הוא רשם הוצאות פחת בהיקף של כ-1 מיליון שקל – אזי הוא ישלם מס על רווח של כ-3 מיליון שקל. שכן ה-"עלות נטו" של החנות היא כ-3 מיליון שקל (מחיר רכישה) פחות 1 מיליון שקל (פחת שנצבר לאורך השנים) = 2 מיליון שקל.
עכשיו בנוגע להשקעות שבוצעו בנכס. לא מדובר בהוצאות לתיקון כל מיני דברים – נניח תריסים שנשברים באופן תדיר, או מזגן הדורש תיקון – אלא בשיפוצים / שינויים בדירה שצפויים להשתמר לתקופה ארוכה, שלא מספר שנים. אותן הוצאות שיצרו דבר העתיד להשתמר למספר שנים – בחלק הארי של המקרים לא יוכרו כהוצאה לצורכי שכירות, כלומר לא יקטינו את המס שיש לשלם על השכירות – אך הם יצטרפו לעלות הרכישה ובעת המכירה יתחשבו בהם לצורך חישוב הרווח (גם על אותם השיפוצים ינתן פחת בשיעור משתנה).
כמו כן, יש לזכור כי תמורה ממכירה של דירה ששולמה במניות או בכל רכוש אחר – כמוה במזומן, ואם פלוני שילם לאלמוני תמורת נדל"ן שבבעלותו במניות בשווי 3 מיליון שקל, מבחינת מס הכנסה אין לחכות עד שאלמוני ימכור את אותן המניות עעל מנת לחייבו במס, אלא הוא ימוסה עליהן כאילו היו כסף "רגיל" לכל דבר ועניין. כנ"ל גם לגבי צאן, רהיטים או כל דבר אחרת של תמורה בגין הנכס.
נוסיף ונדגיש כי רווח אינפלציוני, החל משנת 1994 אינו חייב במס; זאת בכלל במדינת ישראל ובפרט בתחום הנדל"ן להשקעה. כלומר, אם בשנה מסוימת עלה מדד המחירים לצרכן, המבטא את האינפלציה – וככפי שהוא מפורסם על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בכ-3%, רווח בגובה 3% לא יהיה חייב במס. ואם שנה לאחר מכן הוא עלה בהיקף שהביא אותו לעלייה מצטברת של כ-5% בשנתיים, אזי 5% יהיו פטורים ממס.
הסיבה היא הגיונית כלכלית, וטוב שהיא מיושמת. אם רכשתי דירה במחיר שבוא יכולתי נניח לקנות 20 סלים של קניות בסופר, וכאשר מכרתי אותה אני יכול לקנות רק 10 סלים של קניות בסופר – לא באמת הרווחתי. אולי המחיר של הדירה עלה, אבל בגלל ששאר המחירים עלו אף יותר, "הרווח האמיתי שלי" – או במונחים מקצועיים "רווח ריאלי" – בעצם לא קיים. ולכן יכול בהחלט להיווצר מצב בו ערך הדירה עלה והוא גבוה מהעלות נטו שלה, אך עדיין לא משולם מס בגין המכירה.
